예산 점검, 생애 최초 디딤돌

 

 

일단 나의 예산부터 점검을 해야 합니다.

보유 자금을 확인하고 부족한 금액은 은행을 이용하여 자금 확보를 해야 하는데요.

 

집 계약 전 은행 업무가 가장 신경 쓰이는 부분이었습니다.

다만, 생애최초주택 구입이고 담보 대출 없이 마이너스 통장만 보유 중이라

무리 없이 한도는 나올 수 있었습니다.

나의 상환 능력을 증명하기 위해서 은행에 제출할 서류도 많았고 준비 과정도

간단하지는 않았습니다.

 

지금은 종잣돈 확인하여 어느 정도 한도가 나오는지 여부를 확인해 보겠습니다.

 

 출처 사진: Unsplash의Minh Pham

 

｜목차

 1.내 집 마련 과정_예산점검

 

1. 나의 자산 확인

2. 자격 조건 및 한도 확인

3. 월소득과 고정지출 확인

 

 

1. 나의 자산 확인

√ 현금 및 예. 적금

√ 가용 가능한 보험

√ 펀드, 주식, 채권 등

 

첫 번째 현금으로 가용할 수 있는 자산을 모두 확인합니다.

주식이나 채권 등을 현금화했을 경우 최종적으로 가용 가능한 금액으로 확인해 보는 것이

좋겠습니다.

 

영끌은 아니더라도 자금을 최대한 끌어 모을 생각이었으나 주식은 역시 내가 갈 방향이 아닌가 하는

생각이 들게끔 마이너스 잔고를 유지하며 파란색을 뽐내고 있습니다.

당분간은 현금화는 어려울 듯싶어 주식은 계획에서 제외를 했습니다.

 

두 번째 대출 레버리지를 이용하여 자금 확보를 하는 건데요

아래 자격 조건과 한도를 알아보겠습니다.

 

2. 자격 조건 및 한도 확인

저의 경우는 만 30세 이상의 미혼단독 세대주의 요건으로 기금 e 든든에서 생애최초주택자금인 

내 집마련디딤돌 대출을 이용했습니다.

 

정부에서 무주택자에게 낮은 이율로 지원해 주는 상품으로 주택도시기금 홈페이지에서 접수 후

승인이 되면 해당 업무를 취급하는 은행에 서류 접수를 하시면 됩니다.

기금 수탁은행으로는 우리, 농협, 신한, 국민, 하나, 대구, 부산은행이 있습니다.

 

홈페이지에서 각 은행 영업점 검색이 가능하니 매수하고자 하는 주택이 소재하고 있는 은행으로

방문을 하시면 되겠습니다.

가급적 방문 전 전화를 하여 접수 가능한지 확인해 보시는 것을 추천드립니다.

 

저는 다행히 문제없이 서류 접수가 가능했으나 지인 중 한 분이 주택 매수로 근처의 은행에 방문

했으나 접수를 하지 못했다고 합니다.

하필 매수하고자 하는 지역에 신규 아파트 분양이 있어 집단 대출로 인한 개인 접수가 불가하다는

답변을 들었다고 합니다.

 

지인은 몇 곳의 은행에 전화로 확인해 본 후 우여곡절 끝에 간신히 한 곳에 접수를 할 수 있었습니다.

주변에 신규 물량이 많다면 접수가 어려울 수 있으니 반드시 은행 영업점으로 확인 후 방문하시기를

바랍니다.

 

주택도시기금에서 승인 알림톡 수신 후 우리은행으로 직접 전화하여 준비할 서류를 안내받고 방문

을 하였습니다.

간혹 서류 미비로 재방문해야 하는 경우도 있다고 하니 꼼꼼하게 확인하여 방문하시기를 권장합니다.

 

먼저 주택도시기금 홈페이지에서 30대 이상 미혼단독 세대주의 자격 요건부터 살펴보겠습니다.

① 만 19세 이상 성년으로 접수일 기준 세대주 (단, 단독 세대주일 경우 만 30세 이상인 경우 해당)

 : 당시 언니와 함께 거주 중이었는데 세대주가 언니였으므로 세대주만 제 이름으로 변경을 하였습니다.

 

② 세대주와 세대원 모두 최초로 주택을 구입하는 자

 : 언니 명의의 집이지만 형제자매는 세대원 구성에 포함되지 않으므로 저는 세대주 자격을 유지할

   수 있었습니다.

 

 혹시 부모님과 함께 거주중일 경우 세대원 중 만 60세 이상 직계존속이 주택을 보유한 경우라면

 무주택으로 인정이 된다고 하니 참고하시면 되겠습니다.

 

③ 대상 주택 

 : 미혼단독 세대주는 전용 60㎡ 이하  (수도권을 제외한 읍 또는 면지역은 70㎡이하)

  읍이나 면지역이 아니므로 60㎡이내 평수로 알아보아야 했습니다.

 

④ 매수 가능한 주택평가액

: 생애최초 주택구입자 3억 원 이하 

  사실 종잣돈이 많지는 않았지만 수도권 내에서 3억 원 이하 아파트를 찾기란 쉽지 않았습니다.

  대부분 구축이고 소형평수라 해도 입지가 괜찮다 싶으면 3억 원으로는 턱없이 부족했습니다.

  자격 요건을 맞춰야 하다 보니 모든 조건을 만족할 수 없어서 제가 가장 중요하게 여기는 몇 가지만 

  포인트로 잡고 매수에 나섰습니다.  

 

제가 선택했던 아파트 조건은 아래 글에서 확인 가능합니다.

 

 

아파트 입지 조건, 좋은 아파트 찾기, 아파트 선택 조건

 

 

⑤ 디딤돌 한도

: 생애최초 미혼단독: 2억 원

  DTI: 60% 이내 / LTV: 70% 이내 (생애최초는 80% 이내)

 

만 30세 이상 생애최초 미혼단독 세대주의 경우 최대 2억 원까지 가능하지만 주택금액이나

소득대비 부채상환비율등을 확인하여 최종 한도가 결정됩니다.

 

또한 방공제라하여 최우선변제 소액임차보증금을 제외하고 지급이 되는데요

 

주택을 담보로 하여 자금을 빌린 후 갚지 못하였을 경우 해당 주택이 경. 공매로 진행이 될 수가

있습니다.

만약 소액임차인이 있는 경우라면 주택임대차보호법에 의해 다른 채권자보다 최우선으로 보증금의

일부를 변제를 해주게 됩니다.

 

소액임차인의 기준은 각 지역별로 정한 보증금에 해당되어야 하며 최우선변제금액 내에서 변제를

받을 수 있습니다.

소액임차인의 기준은 시기별로 금액이 다르며 상세한 내용은 인터넷등기소에서 확인 가능하니

참고하시면 되겠습니다.

 

이러한 상황을 대비하기 위해 은행에서는 방공제 금액을 제외하고 지급하게 되는데요.

지역에 따라 기준이 다르며 서울의 경우 23.02.21~ 현재까지 방공제 금액은 5,500만 원입니다. 

 

만약 방공제로 인해 자금이 부족할 경우 생애최초 주택 구입자는 생애최초 특례구입자금 보증에

가입하여 LTV80%까지 이용할 수 있습니다.

 

생애최초 특례구입자금보증 이용 시 주택이나 신용도에 따라 연 0.05%~0.2%의 보증료가 발생되고

이 비용은 본인이 부담을 해야 합니다.

 

주택 매수를 위해 부족한 자금을 은행에서 빌리는 건데 방공제로 몇천만 원을 공제하게 되면 예산에

상당한 차질이 발생되므로 미리 확인하여 본인에게 맞는 상품으로 신청을 하셔야겠습니다.

 

 

[참고사항]

- 생애최초 주택 구입자 (만 30세 이상 미혼 단독 세대주) 기준으로 작성

 

• LTV : 주택담보대출비율

주택가격 대비 대출이 얼마나 나오는지 비율을 나타낸 것으로,

집값이 3억 원, LTV 80%(생애최초주택구입일 경우 해당) 

→ 3억 원 × 80% = 2억 4천만 원까지 한도 발생하지만 30대 이상 미혼단독 세대주 디딤돌 대출

이용 시 최대 가능 금액은 2억 원까지입니다.

 

담보주택의 평가액은 대출 승인일 현재의 가격정보, 공시가격 > 분양가격 > 감정평가액 

순서로 적용이 됩니다.

현재의 '가격정보'라 함은 일반적으로 한국부동산원 시세 정보의 상한가와 하한가를 산술평균한 값

또는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가 중 한 가지로 적용됩니다.

 

가격정보가 없을 경우 담보주택 평가를 공시가격으로 하여 만약 대출한도가 나오지 않는다면 공시

가격이 없는 것으로 간주하여 기금 부담으로 자체 감정평가가 가능합니다.

 

분양가격은 보통 시세가 없는 신규입주아파트에서 적용되는 평가 방법이며,

감정평가액은 해당 부동산의 가치를 감정전문사가 직접 평가를  하여 해당 부동산에 대해 감정평가

를 하는 방법이라고 보시면 되겠습니다.

 

한국주택금융공사 시세검색

 

 

TIP!

한국부동산원 시세정보와 KB국민은행 시세정보를 한눈에 파악하는 방법 알려드리겠습니다. (상기 그림 참조)

- 한국주택금융공사(홈페이지) → (화면 왼쪽 상단) 주택담보대출 → 예상대출조회 클릭

- 다른 입력란에 입력하지 않고 '시세검색' 바로 클릭 후 매수할 주택의 주소 입력하고 '시세조회' 

 누르면 됩니다.

 

제가 이용했던 우리은행의 경우 KB국민은행 시세정보로 평가를 했습니다.

다만 매매가액과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 평가를 하니 참고하시면 되겠습니다.

• DTI : 총부채상환비율

연소득 대비 부채상환금액으로 부채를 상환할 수 있는 상환 능력을 말합니다.

소득에 따라 가능 금액을 산출하겠다는 의미로 보시면 되겠습니다.

(주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 이자상환 추정액) ÷ 연소득

 

즉, 연소득이 7천만 원이고 DTI가 60%라면 원금과 이자의 합계액과 그 외 부채에 대한 이자

상환액이 연 4,200만 원이 넘지 않도록 제한을 두는 것입니다.

 

구입용도로만 이용이 가능하며 증여나 상속 등으로 주택을 취득한 경우에는 이용할 수 없습니다.

 

정리하면 만 30세 이상 미혼 단독세대주의 경우 최대 2억 원까지 가능하지만 매매가와 시세를

비교하여 낮은 금액 기준으로 LTV와 DTI를 적용하여 한도가 산정되며 한도가 매매가를 초과

할 수 없으므로 시세와 매매가 중 적은 금액으로 이용할 수 있습니다.

 

*이율 : 연 2.45% ~ 연 3.55% (상환기간 10~30년까지 5년 단위)이며 소득 수준과 상환기간에 따라

 다르게 적용이 되며 우대 적용되는 부분도 있으니 주택도시기금 홈페이지에서 확인하시면 됩니다.

 

3. 월소득과 고정지출확인

월소득에서 고정지출 비용을 차감한 나머지 여유자금에서 매월 얼마를 상환할 수 있는지 예산을

점검하여 신청 금액을 결정하시면 되겠습니다.

 

월상환액과 자격 요건은  주택도시기금 홈페이지에서 조회 가능하지만 

『부동산계산기』라는 어플을 설치하여 예상이율과 한도, 월납입액을 확인하였습니다.

예상금액 조회 하여 내가 매월 감당할 수 있는 금액인지 확인한 후 진행을 하시면 되겠습니다.

 

실질적으로 주택 매수가외에도 소유권이전등록비용, 부동산수수료, 이사, 인테리어 비용 등 추가

금액이 발생하기 때문에 집값 외 여유자금을 확보해 두시는 것이 중요합니다.

 

나의 지불능력을 초과하여 무리하게 한도를 끌어 사용하다 보면 매달 상환해야 하는 금액으로

허리띠를 더 졸라매야 하고 지출에 있어서도 많은 부분을 포기해야 하는 상황이 발생됩니다.

 

아무리 좋은 주택이라도 본인이 감당할 수 있는 수준을 넘어선다면 살면서 누려야 하는 기본적인

의식주조차 해결 못할 수 있으니 꼭 예산 범위 내에서 이용하여야겠습니다.

 

오늘은 무주택자가 생애최초로 주택 구입 시 이용 가능한 정부지원의 내 집마련 디딤돌 대출과 예산

점검에 대해 알아보았는데요.

 

기금 e 든든(주택도시기금) 홈페이지에서 자격요건이나 상품 상세 설명 조회 가능하니 꼼꼼하게

살펴보시고 이용하시면 되겠습니다.