전입신고 , 확정일자 ｜전세권 설정등기 ｜내 보증금 지키는 방법

 

 

임차인이 전·월세를 얻을 때 가장 중요한 것은 자신의 보증금을 안전하게 지키는 것입니다.

오늘은 임차인이 보증을 지키는 방법에 대해 알아볼 텐데요.

소중한 보증금을 지키는 방법은 전입신고 + 확정일자를 받는 방법과 등기소에서 '전세권 설정등기'

를 하는 방법이 있습니다.

 

임대차 기간이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못하는 피해를 입지 않기 위해서는 적어도 부동산

거래 시 꼭 알아야 하는 기본 항목에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

저의 경우에도 오래전에 오피스텔에 거주한 적이 있었는데 그때만 해도 전입신고나 확정일자

받는 것에 대해 심각하게 생각하지 않았던 것 같습니다.

 

보증금은 나의 전 재산인 경우가 많기 때문에 사회초년생이나 부동산 거래 경험이 없는 사람들의

경우 안전한 거래를 위한 방법과 좋은 매물 고르는 방법 등 스스로 공부를 하여 나의 재산을 잃는

일이 없어야겠습니다.

 

목차 전입신고와 확정일자 부여받는 방법 전세권 설정등기

 

｜전입신고와 확정일자 부여받는 방법

새로운 거주지로 이사한 날로부터 14일 이내에 주소 변경 및 등록을 위해 거주지의 행정복지센터에

방문하거나 정부 24에 접속하여 전입신고를 할 수 있습니다.

 

전입신고를 해야 추후 집주인이 변경되더라도 보증금을 돌려받을 때까지 그 집에서 계속 살 수

있으며 확정일자 또한 받아놓아야  해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 자신보다 순서가 늦은 권리에

우선하여 자신의 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

계약한 집의 등기부등본에 근저당이나 기타 권리가 없는 깨끗한 상태에서 임차인이 전입신고와

이사를 하면 그다음 날 0시부터 '대항력'이라는 막강한 힘이 생기는데요, 이를 대항력 있는 선순위

임차인이라고 합니다.

혹시라도 거주 주택이 경매에 넘어갔을 경우 낙찰자에게 보증금 전부를 요구할 수 있는 권리입니다.

 

(1) 전입신고 방법

 

- 행정복지센터 본인 직접 방문

본인과 전입하는 분들의 신분증이 모두 필요하지만 가족관계( 직계혈족, 배우자)인 경우 본인의

신분증만 지참하면 됩니다.

- 행정복지센터 대리인이 방문 

위임한 사람 및 위임받은 사람의 신분증, 위임장 (『주민등록법 시행규칙 별지 제15호의 2 서식』)

- 정부 24 홈페이지   https://www.gov.kr/portal/onestopSvc/transferReport

  정부 24 → 원스톱서비스 → 전입신고 (클릭) → 신청하기 (클릭) → 인증서 로그인 또는 인증서

  추가 인증 → 신청서 작성

 

다만, 오후 6시 이후나 공휴일에 신청하면 다음날 전입 처리가 되니 참고하시기 바랍니다.

 

전입신고 시 단독주택이나 원룸의 경우 건물의 호수와 관계없이 지번만 기재해도 되지만 집합건물

즉, 아파트나 오피스텔, 빌라 등의 경우는 동, 호수까지 정확히 기재해야 추후 대항력을 가질 수 

있습니다.

그러므로 집합건물은 등기부등본에 있는 정보를 정확히 확인하여 기재를 해야 합니다.

 

(2) 확정일자 받는 방법

 

- 행정복지센터 또는 법원 등기소 방문

  임차인 신분증과 전월세계약서를 가지고 방문하셔서 확정일자를 부여받으시면 됩니다.

 

- 인터넷 등기소 홈페이지 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

  인터넷 등기소 - 상담에 [확정일자] 클릭 → [신청하기] 하위메뉴 [신청서 작성 및 제출] 클릭

 

보통 잔금일에 전입하고 확정일자를 부여받는 것이 일반적인데요

만약 이런 부분이 불안하다면 계약을 체결하고 전입신고를 하기 전 + 잔금을 납부하기 전에 미리

확정일자를 받아두는  것도 가능합니다.

 

1순위로 전입신고와 점유(이사)를 해서 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 경매에서 순위대로

배당을 받을 수 있는 '우선변제권'이 생기게 됩니다.

 

※ 즉,  전입신고 + 점유(이사) + 확정일자 받아야만 우선변제권이 생깁니다.

 

 

｜전세권 설정 등기

 

보통 전입신고와 확정일자를 부여받는 것이 일반적이지만 최근 들어 '전세권등기'를 하는 경우도

늘어나는 추세입니다.

두 가지 모두 보증금을 지키기 위한 방법이지만 비용이나 범위, 효력 발생하는 시점 등에서 약간의

차이가 있으므로 비교하여 자신에게 맞는 방법으로 선택하는 것이 좋겠습니다.

 

전세권설정등기는 등기소에 방문하여 전세 든 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세로 사는

사람이라는 것을 기록하는 일로 '전세권'이라고 기재해 놓는 것입니다.

그러면 등기사항전부증명서에 임차인이 거주하고 있다는 사실을 알 수 있게 됩니다.

 

하지만 전세권등기는 집주인의 동의가 필요하며 등록세와 지방교육세 등 비용이 발생하게 됩니다.

 

 

	전입신고+확정일자	전세권등기
관련법	주택임대차보호법	민법
임대인의 동의 여부	불필요	필요
필요서류	임대차계약서	임대인: 등기권리증(등기필정보), 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장, 신분증 임차인: 임대차계약서, 주민등록등본,도장, 신분증
비용	600원	(보증금×0.24%)+법무사대행수수료 (20~30만원)+증지세 15,000원
효력발생 요건	(전입신고+이사)+확정일자	전세권설정 서류 접수 시
배당범위	건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보상	건물 가격에서만 배당
임대인이 보증금 반환을 지체하는 경우	보증금반환 소송 후 강제집행	보증금반환 소송 없이 강제집행

 

지금까지 살펴본 바로 전세권설정등기가 조금 더 번거롭고 비용도 많이 발생합니다.

 

하지만 전세권등기를 하는 것이 낫은 경우도 있습니다.

업무용 오피스텔의 경우 전입신고를 못하는 경우가 있기 때문에

임차인이 만약 전입신고를 하게 되면 해당 오피스텔은 주택으로 간주되어 임대인이 1 가구

2 주택자로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다.

 

이러한 사유로 임대인은 전입신고를 못하게 하는 경우가 있기 때문에 이런 경우에는 전세권

등기를 설정하는 경우가 있습니다.

 

현재 정부에서 불공정한 거래등으로 인해 임차인이 피해를 입지 않도록 하기 위해 1981년도에

 '주택임대차보호법'을 제정하였습니다.

이러한 법제도가 있다고 해도 관련 법안이나 기준을 알지 못한다면 주임법으로 보호를 받지

못하는 경우가 발생이 됩니다.

 

우리는 부동산 거래 시 필수적으로 알아야 하는 중요한 내용을 학교에서 배우지 못하였습니다.

전세사기와 같은 부동산 사기가 판을 치는 세상에서 스스로가 학습하여 나의 소중한 자산을

지켜야 하겠습니다.

 

저의 경우에는 부동산에 일체 관심이 없었으나 독립하게 되면서 유튜브나 재테크 카페 

(월부닷컴, 행크카페)에 가입하여 부동산과 관련된 글을 읽고 부동산 서적을 구입하여 읽었습니다.

아직 공부가 한참 부족하지만 앞으로도 계속 관련 공부를 해내야겠다는 생각이 듭니다.

사실 오늘 알았던 것이 내일 되면 잊어버리기에 계속 반복 학습이 필요하겠습니다.